TOKİ'nin ucuz konutu çare olmadı

07.11.2022

Fotoğraf: DEPO Photos

Hükümetin “ucuz konut” hamlesi çerçevesinde başlatılan “Sosyal Konut Projesi”nin, konut fiyatlarını düşürmediği aksine zam olarak yansıdığı bildirildi. İlgililer, inşaat maliyetleri arttıkça konut fiyatlarının düşmeyeceğinin altını çizdi.

ERDİNÇ AKKOYUNLU

Mülteciler, faiz indirimi, dolar artışı, Rusya Ukrayna savaşı, Arap yatırımcı… Bütün bunların hepsi birleşince, Türkiye’de konut fiyatları patladı. Türkiye yeni ekonomi programıyla birlikte konut fiyat artışında dünya lideri oldu. Merkez Bankası’na göre, konut fiyat artışı, temmuz verileriyle yıllık yüzde 173, Endeksa konut şirketine göre ise yıllık artış, yüzde 241. 

İstanbul’da, satış fiyatı bir yılda 1 milyon TL’den 6 milyon TL’ye çıkan yani yüzde 500 artan on binlerce konut bulunuyor. Asgari ücretin 5550 TL’ye yükselmesine paralel, kiraların da İstanbul’da 10 bin TL ortalamasına çıkması üzerine hükümet, hem yüzde 25 kira sınır artışı, hem de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi (TOKİ)  işbirliğiyle hazırlanan “İlk Evim” isimli “Sosyal Konut Projesi”ni açıkladı. 

Kira artışında mülteci, yabancı talebi ve enflasyon nedeniyle, yüzde 25 kuralına uyulmazken, ilk etabının temeli, 25 Ekim’de Ankara Sincan’da atılan “İlk Evim” Projesi de karışık olan konut piyasasında işleri daha da karıştırdı. Konut piyasasının durumunu, sektörün ilgilileriyle konuştuk. 

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, ev fiyatlarının artacağı ancak yüzde 100 kâr bırakmayacağına dikkat çekerken Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, “Sosyal Konut Projesi”nin konut fiyatlarına zam olarak yansıdığını vurguladı. Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş ise inşaat maliyetleri arttıkça konut fiyatlarının düşmeyeceğini belirtip yabancı alıcının fiyatı yükselttiğinin doğru bir algı olmadığını söyledi.

“Fiyatların geri gelmesi zor” 

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, “Sosyal Konut Projesi”nin emlakçılara gelen konut satın alma talebini azalttığını vurguladı. Aşa’ya göre, sosyal konut sonrası pazarlıksız satılan konutlarda, yüzde 10 oranında pazarlık payı başladı, bazı konutların da tabela fiyatında düşüş oldu. 

“Dolar kuru arttığı sürece, fiyatlarda yükseliş de bir yandan sürüyor” diyen Aşa, yabancıya satışın da fiyatlarda etkisi olduğuna dikkat çekip “Bazı ilçelerde satışlar azalmış olsa da 400 bin dolara alım devam ettikçe fiyatların geri gelmesi zor”  dedi. 

Aşa, sözlerini şöyle tamamladı:

“700-800 binlik ev fiyatlarını bir daha görmeyeceğiz, konut fiyatları çok aşırı arttı. ‘3 milyona Kadıköy’den ev alayım 1 sene sonra 6 milyon TL’ye satarım’ mantığı geride kaldı. Ev fiyatları artar, ama yüzde 100 kâr bırakmaz.” 

Yabancı alıyor, fiyat artıyor

Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, “Sosyal Konut Projesi”nin açıklandığı eylül ayında, konut fiyatlarına zam olarak yansıdığını belirtti. “Sosyal Konut Projesi”nin tek başına yeterli olmadığını döviz kuru, inşaat maliyetleri ve diğer konut alternatifleri gerektiğine işaret eden İdikat, “Eylül ayında, ülke geneli satılık konut fiyatları, yüzde 3.8 artarken bir önceki ağustos ayında bu artış yüzde 3’tü. İstanbul ve Ankara’da, Eylül ayında bir önceki aya göre daha yüksek artışlar kaydettik. İstanbul’da, Eylül Ağustos arası ortalama satılık konut fiyat değişimi yüzde 3.5 oldu. Bir önceki ay bu illerde konut fiyat artışları İstanbul’da yüzde 1.2 Ankara’da yüzde 3 idi” bilgisini verdi.

Yabancı alıcı nedeniyle fiyatların tırmandığını anlatan İdikat, şu açıklamayı yaptı: 

“Yabancı talebi, hem talebi beslemesi hem de dövizin ülkemizde avantajlı hale gelmesiyle konut fiyatlarının artışında etkili oldu. Vatandaşlık bareminin yukarı çekilmesi, konut fiyat artışlarını takip eden bir aksiyondu. Bazı yatırımcılar, birkaç daire alarak da bu baremi tamamlayabiliyor. Konutların birinde kendisi oturup diğerlerinden kira geliri elde ediyor. Özellikle yabancı talebi ile uyuşan yazlık yerlerdeki konutlarda ve büyük şehirlerdeki lüks konutlarda, yabancı yatırımcının fiyatlar üzerinde etkisi mevcut. Türkiye piyasasında ise yabancı talebi etmenlerden biri olsa da, maliyet artışı ve genel talep artışı konut fiyatlarını yukarı taşıyan daha önemli etmenler.” 

İnşaat maliyetleri arttıkça konut fiyatları düşmez

“Sosyal Konut Projesi”nin, inşaat maliyetleri nedeniyle fiyatları düşürmediğine işaret eden Boss4 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, “İnşaat maliyetleri, enflasyonla birlikte artmaya devam ettiği müddetçe konut fiyatları düşmez. Bazı yorumlarda fiyatların şimdiden düşüşe geçtiğiyle ilgili ifadeler görüyoruz ama bu çok da gerçekçi değil. TOKİ, 500 bin konut yapacak. Ancak bu konutlar, zamanında teslim edildiği takdirde stoka iki yılsonunda etki etmiş olacak. Bu durum, stoklarda bir yükselmeye neden olacak. İşte ancak o zaman, fiyatlarda belki bir miktar gerileme olabilir” değerlendirmesinde bulundu. 

Akkuş, yabancı alıcının fiyatı yükselttiğinin doğru bir algı olmadığını belirtip “Maliyetlerdeki artış, hız kesmediği sürece, konut fiyatlarındaki yükselişi yavaşlatmak da çok mümkün olmayacak” dedi.